الأربعاء 27 تشرين الأول 2021

الباب الرابع : : احكام مشتركة لجميع عقود الايجار البدل العادل

المادة 16 - معدلة

اولا:
تخضع لاحكام البدل العادل على ان لا يتجاوز هذا البدل نسبة مئة بالمئة (100%) من قيمة البدلات بعد احتساب الزيادة المنصوص عليها في هذا القانون التعديلي:

أ- الاماكن المؤجرة لشخص طبيعي او معنوي يكون او يصبح مالكا ابنية او حصصا شائعة في اماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات ايجارها الفعلية عن عشرة امثال بدل ايجار الماجور الذي يشغله.
لحساب هذه البدلات يعتبر الزوج والزوجة والاولاد المقيمون مع المستاجر في حكم الشخص الواحد, ولا يحق للمالك ان يطلب البدل العادل من مستاجر واحد او من يحل محله بحكم هذا القانون الا مرة واحدة.
ب - الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد ادارة حرة وفقا لاحكام المرسوم الاشتراعي 11/67 وذلك طيلة فترة الادارة الحرة.
ج - الايجارات المعتبرة عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية في حالة التفرغ عنها او في حالة بيعها بواسطة الدوائر القضائية.
ثانيا:
تخضع بدلات ايجار الاماكن المؤجرة من الدولة والمؤسسسات العامة والبلديات الى المضاعفات المنصوص عليها في المادة الثالثة عشرة من هذا القانون وذلك حتى 31/12/1993 وتزاد بنسبة مئة بالمئة (100%) ابتداء من 1/1/1994 وصاعدا على اساس البدل المتوجب في 31/12/1993  لاجل تطبيق احكام هذا البند, يجاز للحكومة بمرسوم يتخذ في مجلس الوزراء فتح الاعتمادات اللازمة وتنسيب هذه الاعتمادات وتحديد مصادرالتغطية.
ثالثا:
تزاد بدلات ايجار الاماكن المؤجرة من الدول الاجنبية, والمنظمات الدولية, والمؤسسات التابعة لها وكذلك الشركات ذات الجنسية الاجنبية, بمقدار ثلاثة امثالها وذلك بعد احتساب الزيادة المنصوص عليها في هذا القانون التعديلي.

المادة 17

 يحدد البدل العادل بنسبة تترواح بين خمسة وسبعة بالمئة من قيمة الماجور. تقدر بقيمة الماجور بما يصيبه من مجموع كلفة البناء ومن ثمن الارض . يقدر مجموع كلفة البناء بتاريخ الدعوى بعد حسم ما يكون قد تدنى من قيمته بسبب القدم. يقدر ما يصيب الماجور من ثمن الارض بتاريخ اقامة الدعوى وفقا لاحدى الحالتين الاتيتين:
1) اذا كان البناء قد استنفذ كامل عامل الاستثمار العام المسموح به في العقار القائم عليه يوزع ثمن الارض على عدد طوابق البناء القانونية.
2) اذا كان البناء لم يستنفذ كامل الاستثمار العام المشار اليه سابقا تحسب المساحة اللازمة له من الارض بالاستناد الى عامل الاستثمار هذا وتقدر قيمة هذه المساحة وتوزع على عدد الطوابق. وفي الحالتين المذكورتين, تراعى اهمية كل من الطوابق بالنظر الى الطوابق الاخرى وحالته وظروفه الخاصة دون ان يتاثر هذا التقدير بالتحسينات على انواعها التي يكون المستاجر قد اجراها على نفقته الخاصة.

المادة 18

أ- للمستاجر بعد انقضاء مدة العقد الاساسي بالرغم من كل اتفاق مخالف ان يدفع بدل الايجار مشاهرة وسلفا اذا كان بدل الايجار الشهري يتجاوز نصف الحد الادنى للاجور بتاريخ استحقاق هذا البدل.
ب - لا يحكم على المستاجر بالاسقاط من حق التمديد:

1- اذا ارسل البدلات الى المؤجر بواسطة حوالة بريدية بكتاب مضمون مع اشعار بالاستلام ضمن المهلة القانونية الى محل اقامة المؤجر.
2- اذا اودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى كاتب العدل الذي يعمل في القضاء الذي يقع ضمن نطاقه الماجور, وعلى الكاتب العدل ابلاغ المؤجر مضمون الايداع ودعوته لقبضها.

المادة 19

 لكل من المالك والمستاجر تنفيذ الحكم القاضي بالاسترداد, واذا لم يعمد المالك الى تسديد ما يتوجب عليه من قيمة التعويض في دائرة التنفيذ, بعد انذاره,لايلزم بتعويض اضافي قدره اثنان بالمئة شهريا من قيمة التعويض , غير قابل للتعديل يحسب وينفذ ويحصل مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ.

المادة 20 - معدلة

الخدمات والصيانة: 
1- يقصد بنفقات الخدمات المشتركة الواردة في هذا القانون ما ياتي:

أ) نفقات استهلاك او انتاج التيار الكهربائي, العائدة لسكن الناطور والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.
ب) نفقات تامين المياه البارد بما في ذلك المستخرجة من الابار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد ونفقات الصيانة والاصلاحات المتعلقة باجهزتها وتمديداتها وبالمصعد ونفقات تأمينه لدى احدى شركات الضمان.
ج) اجر البواب الموازي للحد الادنى للاجور, بالاضافة الى الزيادات بما فيها التدرج والضمائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضمان الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة. ولا يدخل في حساب الاجر بدل المسكن. 
2 - لا يحق للمؤجر الامتناع عن تقديم الخدمات المشتركة التي اعتاد تقديمها او التي اتفق عليها اساسا في عقد الايجار. واذا كانت هذه الخدمات تشمل التدفئة او التبريد او المياه الساخنة, على المؤجر ان يؤمن التدفئة الكافية بصورة منتظمة
من 15 تشرين الثاني حتى 21 اذار من السنة التالية, والتبريد من اول حزيران حتى 15 تشرين الاول من السنة عينها اما المياه الساخنة فعليه تقديمها طيلة ايام السنة, كل ذلك ما لم يكن هناك اتفاق مخالف في العقد.
اذا لم يؤد المالك بدون مسوغ شرعي, كل او بعض كل او بعض الخدمات المتفق عليها او الواجبة بموجب هذه المادة يترتب للمستاجر بعد التحقق من ذلك بواسطة خبير يعينه قاضي الامور المستعجلة دون استيفاء اي رسم, تعويض يساوي بدل ايجار شهرين على الا يزيد مجموع التعويض المحكوم به, في السنة التاجيرية الواحدة, عن بدل ايجار ستة اشهر. 
3 - اذا كان عقد الايجار لا يتضمن نصا يلقي على عاتق المستأجر كامل النفقات المشتركة يساهم المالك بنسبة 20% من هذه النفقات شرط ان لا تتجاوز مساهمته 5% من مجموع بدلات الامكنة التي تستفيد من هذه الخدمات ويوزع الباقي على الوحدات التي يتالف منها البناء سواء كانت شاغرة او مشغولة من المالك او سواه.
4 - على المؤجر ان ينظم كل ثلاثة اشهر حسابا تفصيليا للنفقات وتوزيعا لها بينه وبين المستأجرين مبينا حصة مساهمة كل منهم وفقا للقاعدة اعلاه ويبلغه اليهم ويكون من حق كل منهم الاطلاع على القوانين المثبتة لهذه النفقات وطلب صور عنها على نفقته عند الاقتضاء للاعتراض على صحتها اذا شاء.
تؤخذ بعين الاعتبار مساحة كل مأجور عند توزيع حصص المساهمة بين الشاغلين. 
5 - للمؤجر ان يطلب من المستأجرين سلفة على الحساب تعادل نسبة ما يترتب عليهم من قيمة نفقات الخدمات المحتملة لثلاثة اشهر, وفي هذه الحالة يحق للمستأجرين تعيين احدهم للاشراف على عملية انفاق هذه السلفة. 
6 - يعتبر تأخر المستأجر عن دفع حصته المستحقة في المساهمة بمثابة التاخر عن دفع بدلات الايجار وينتج المفاعيل عينها المنصوص عنها في البند (أ) من المادة العاشرة من هذا القانون. 
7 - خلافا لكل نص سابق وارد في العقد يتحمل المستأجر كامل الاصلاحات غير المشتركة والخاصة بالماجور. 
8 - كل اتفاق خطي يجري بين شاغلي ثلاثة ارباع الاقسام المعدة للايجار او لاشغالها من قبل المالك بشان اعفاء المالك من تادية كل او بعض الخدمات المشتركة يكون ملزما للمالك ولجميع المستأجرين.

المادة 21 - معدلة

تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الايجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الايجار السنوي .
تعين جلسة المحاكمة الاولى في دعاوى الايجارات دون التقيد بمهل تبادل اللوائح, ولا يقبل الحكم الابتدائي الصادر في دعاوى ايجار العقارات المبنية الخاضعة لهذا القانون ايا من طرق المراجعة العادية والاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 468 من قانون اصول المحاكمات المدنية والاستئناف خلال مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تبلغه, ولا يقبل الحكم الاستئنافي اي طريق من طرق المراجعة العادية او الاستثنائية سوى الاعتراض في حدود المادة 657 من قانون اصول المحاكمات المدنية.
الا ان الحكم الاستئنافي يقبل التمييز اذا كان ثمة تعارض بينه وبين الحكم الابتدائي لجهة الاسقاط من حق التمديد فقط.
ويسري ذلك على الاحكام الاستئنافية الصادرة اعتبارا من 1/1/1987 ايا كان القانون الذي اعتمد في هذه الاحكام.
يبقى قضاء العجلة في نطاق احكام القانون العام صالحا للنظر في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها الى اساس النزاع.

المادة 22

تطبق احكام المادة 847 وما يليها من قانون اصول المحاكمات المدنية المتعلقة بتنفيذ الاسناد والتعهدات الخطية لتحصيل البدلات المعينة في عقود الايجار المنظمة بين الطرفين والممددة قانونيا.

المادة 23

 تستمر اجارة المستأجرين الذين استفادوا من احكام المادة الخامسة والثلاثين من القانون رقم 20/82 المعدل والذين لم يعودوا الى المأجور بعد, شرط ان يستمروا في دفع ربع البدلات المترتبة بعد تطبيق احكام هذا القانون وان يعودوا الى المأجور بمهلة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون, ما لم تحل دون ذلك ظروف قاهرة.

المادة 24

على المستأجر اللبناني في الابنية غير المتضررة الذي حرم اشغال المأجور بسبب الاحداث الحاصلة اعتبارا من 9/9/1982 ولم يعد اليه بعد, ان يعود الى المأجور بظرف سنة من تاريخ العمل بهذا القانون, وعليه ان يعلم المالك عن رغبته في استمرار عقد الايجار ضمن مهلة ستة اشهر من تاريخ نفاذ هذا القانون, وفي هذه الحالة عليه ان يدفع ربع البدلات المتأخرة وفقا لاحكام هذا القانون عن الفترة الواقعة بين تاريخ تركه المأجور وتاريخ عودته اليه. ان اعلام المالك برغبة المستأجر بالاستفادة من استمرار العقد يمكن ان يتم بكل وسائل الاعلام المكتوبة بما فيها النشر والكتاب المضمون وعرض المتوجب من البدلات. اذا اختار المستأجر المذكور العودة الى المأجور وتعذر عليه ذلك لاسباب امنية او بسبب اشغاله من الغير بدون موافقة المالك, على المستأجر دفع ربع بدل الايجار وفقا لاحكام هذا القانون. اما اذا تعذرت عليه العودة الى المأجور بسبب اشغاله من الغير بموافقة المالك فلا يتوجب على المستأجر اي بدل, وعند ذلك اذا ثبت علم المستأجر الجديد باستمرار الاجارة السابقة, للمستأجر الذي اعلم المالك باستمرار اجارته, ان يختار اما العودة الى المأجور او مطالبة المالك والمستأجر الجديد بالتكافل والتضامن بتعويض يتراوح بين (25%) خمسة وعشرين بالمئة و (50%) خمسين بالمئة من قيمة المأجور, اذا كان المأجور مخصصا للسكن.
واذا لم يثبت علم المستأجر الجديد باستمرار الاجارة السابقة فان حق المستأجر يحصر بمطالبة المالك بالتعويض المذكور في الفقرة السابقة اذا كان المأجور مخصصا للسكن. واذا كان المأجور مخصصا لغير السكن يضاف الى التعويض المذكور ما يوازي الخسارة التي تعرض لها المستأجر من جراء عمل المالك والمستأجر الجديد في حال ثبوت علم هذا الاخير باستمرار الاجارة السابقة, ومن جراء عمل المالك في حال عدم ثبوت هذا العلم.

المادة 25

 لا تطبق الزيادة ولا البدل العادل المنصوص عنهما في هذا القانون على الاماكن التي حرم مستأجروها من الانتفاع بها لاسباب امنية نتيجة الحوادث الحاصلة بعد 13/4/1975 وذلك طيلة مدة الحرمان الا ان هذه الزيادة والبدل العادل يعودان للسريان دون مفعول رجعي بعد زوال الاسباب الامنية.

المادة 26 - معدلة

خلافا لما نصت عليه الاحكام القانونية التي ترعى عقود الايجارات, تبقى العقود الخاضعة لاحكام هذا القانون والعائدة للابنية التي تضررت بسبب الاحداث الحاصلة اعتبارا من 9/9/1982 , وتاريخ العمل بهذا القانون التعديلي قائمة بمفاعيلها كافة بين المؤجرين والمستأجرين بالرغم من هلاك المأجور او تعيبه او حرمان المستأجرين الانتفاع به او ببعضه, وتطبق احكام الباب الاول من المرسوم الاشتراعي الرقم 7/77 على هذه الابنية المتضررة, وتبدأ بشأنها المهل المحددة في المواد التاسعة والعاشرة والرابعة عشرة من المرسوم الاشتراعي المذكور من تاريخ العمل بهذا القانون التعديلي وفي حالة تطبيق الفقرة 1 من المادة الثالثة عشرة من المرسوم الاشتراعي رقم 7/77 تطبق بشأن البدل العادل احكام هذا البدل الواردة في هذا القانون التعديلي.
كما تطبق المادتان الثامنة والخامسة عشرة من هذا القانون في حال تطبيق البند ثانيا من المادة الثالثة عشرة المذكورة.
في حال تطبيق المادة الرابعة من المرسوم الاشتراعي الرقم 7/77 , تحتسب الزيادات المنصوص  عليها في هذا القانون التعديلي ويستعاض عن مبلغ الخمسة الاف ليرة لبنانية بمبلغ مليوني ليرة لبنانية. اما في حال تطبيق المادة السادسة من المرسوم الاشتراعي الرقم 7/77 فيعتمد البدل بعد احتساب الزيادة القانونية الواردة في هذا القانون التعديلي.

المادة 27

 في جميع حالات الاسترداد او الاسقاط من التمديد يمكن للمحكمة ان تأخذ بعين الاعتبار النفقات الضرورية التي يكون قد تحملها المستأجر لاجراء اعمال الترميم في المأجور المسترد وكذلك المدة التي انقضت على اعمال الترميم.

المادة 28

 تخضع عقود الايجار ذات البدلات الهالكة, المعقودة او الممددة قبل نفاذ هذا القانون, لاحكام البدل العادل المنصوص عنها في المادة السابعة عشرة منه.

المادة 29

 ان العقود المحددة فيها البدل بصورة تصاعدية تنفذ وفقا لمضمونها ويعتمد البدل الاخير كبدل تعاقدي عند تمديد الايجار وفقا لاحكام هذا القانون.

المادة 30 - معدلة

مع مراعاة الفقرة الثالثة من المادة الواحدة والعشرين من هذا القانون تمدد لغاية تاريخ نفاذه احكام قانون الايجارات الرقم 20/82 مع تعديلاته, باستثناء المادة 12 منه, وتبقى النزاعات العالقة امام المحاكم قبل 23/7/1992 خاضعة لقوانين الايجارات الاستثنائية التي نشأت في ظلها ما عدا تعويض الاسترداد الذي يصبح خاضعا لتقدير القاضي في حدود البند ثانيا من المادة الثامنة من هذا القانون.

المادة 31 - معدلة

يعلق مفعول الانذارات المؤدية الى الاسقاط من حق التمديد لعدم دفع بدلات الايجار المبلغة بالطرق العادية او الاستثنائية بعد 15/4/1975 وتاريخ العمل بهذا القانون وذلك لمدة شهرين فقط تسري منذ نفاذ هذا القانون على المستاجر الذي يستفيد من هذا التعليق وخلال مهلة الشهرين المنصوص عنها في الفقرة السابقة ان يدفع زيادة على بدل الايجار بمقدار 25% من مقدار هذا البدل كما هو عليه بتاريخ نفاذ هذا القانون وتضم هذه الزيادة الى البدل المذكور وتصبح جزءا منه وفي هذه الحالة يعتبر الانذار لاغيا لا مفعول له وكذلك دعوى الاسقاط من حق التمديد الذي قدمت على اساسه اذا لم يدفع المستاجر تلقائيا البدلات المتاخرة والزيادة المذكورة اعلاه خلال مهلة الشهرين المنصوص عنها في هذه المادة يعود الفريقان الى الحالة التي كانا عليها قبل نفاذ هذا القانون وتعود مهلة الانذار الى السريان من دون حاجة الى توجيه انذار جديد وتستعيد الدعوى مجراها من النقطة التي تكون قد وصلت اليها لا تطبق هذه المادة ولا يستفيد المستاجر من احكامها اذا كان قد صدر حكم نهائي ومبرم قضى بالاسقاط من حق التمديد
تمدد مهلة شهرين المهل المحددة في الفقرتين الاولى  والرابعة من هذه المادة ابتداء من تاريخ نفاذ هذا  القانون التعديلي
 

المادة 32

خلافا لاي نص اخر لا تعتبر باطلة عقود الايجارات المتعلقة باماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء او التنظيم المدني الاا اذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة على ان لا ينفذ الاخلاء الا بالتلازم مع ازالة المخالفة.

المادة 33 - معدلة

لا تطبق الزيادات المنصوص عليها في المادتين السادسة والثالثة عشرة من هذا القانون التعديلي على البدلات المحددة بالعملة الاجنبية في عقود الايجار والتي ما  زالت محررة بهذه العملة

إبحث في مواد التشريع

الجريدة الرسمية

العدد
30
تاريخ النشر
23/07/1992
الصفحة
3-13
إتصل بنا

هاتف: 01/492934

فاكس: 01/493145

البريد الالكتروني

cij@ul.edu.lb

حول الموقع

انشىء مركز الدراسات والأبحاث في المعلوماتية القانونية (المعروف بمركز المعلوماتية القانونية)، في العام 1986 كوحدة جامعية مستقلة. وذلك بالمرسوم رقم 3144 تاريخ 11/4/1986 المعدل بالمرسوم رقم 4166 تاريخ 16/9/1987. في العام 1993 تحول المركز إلى فرع من فروع كلية الحقوق والعلوم السياسية والإدارية وذلك بموجب المرسوم رقم 4141 تاريخ 13/10/1993.